YouTubeなどで不動産投資についての動画が多く上がっていますが、その中でもワンルームマンション投資について、あまり良い話を聞いたことがないのではないでしょうか。
むしろ、大半の投資家や動画配信者の方は、「ワンルームマンション投資はやめておけ」と警告しています。
しかし、ワンルームマンション投資が会社員の方に人気の投資手法であることも事実。
本当にワンルームマンション投資はリスキーな投資なのでしょうか。
ワンルームマンション投資はやめとけと言われる理由として、一言でいうと、
ワンルームマンション投資は、“思ったより儲からないのに、背負うリスクは大きい”ケースが多いから
という感じです。
その理由について、詳しく解説していきます。
ちなみに、「不動産投資のことを聞きたい」、「お部屋を探している」、「知人で不動産を探している人がいる」、「不動産関係ないけど世間話をしたい」などなど、お気軽に話しかけてください！
① 思ったほどお金が残らない（収益性の誤解）
営業トークでは、
「頭金ゼロでOK」や「毎月1万円の持ち出しだけで、老後の資産ができますよ」といった言い方をされることが多いですが、実際には次のようなお金が出ていきます。
- 管理会社への管理委託料
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- ローン金利
これらをすべて引いた「手取り（返済後利回り）」で見ると、月１万円も残らない、もしくは毎月マイナスという事例も珍しくありません。
表面利回り（家賃÷物件価格）だけを見せて、「利回り◯％です」と言う業者も多いですが、これは経費を引く前の数字なので、実際の儲けとはかなり違います。
つまり、不動産の営業マンが示している利回りは、大半が非現実的な利回りなのです。
② 空室や家賃下落の影響を受けやすい
ワンルームは単身者がターゲットなので、転勤や引っ越しで出入りが多く、空室になりやすいという特徴があります。
また、築年数が古くなる、周辺に新築物件が増える、エリアの人気が落ちるといった理由で、家賃が下がりやすいとも言われています。
ローン返済額は基本的に一定なのに、家賃が下がると、手元に残るお金はどんどん少なくなるか、マイナスが増えていくことになります。
③ 「節税」「年金代わり」になりにくい
営業マンの決まり文句が、「節税になります」や「年金代わりになります」ですが、専門家の解説を読むと、節税効果は思ったほど大きくないことが多いです。
減価償却などで一時的に所得が減って税金が下がることはありますが、その分、将来の売却益に税金がかかる可能性もあります。
また、そもそも所得がそこまで高くない人だと、節税効果自体が小さいです。
「年金代わりになる」においても、
- 家賃がずっと同じ金額で入るわけではない
- 修繕費や大規模修繕が高額になる
- 空室期間は収入ゼロになる
といった可能性がある点から、“ほぼ確実にもらえる年金のようなもの”と考えるのは危険とされています。
むしろ、負の遺産として残る可能性も０ではありません。
④ 出口戦略が取りづらい
ワンルームマンションは、売るときに苦労することが多いです。
- 築年数が経つほど価格は下がりやすい
- 次の買い手も投資家が多く、「利回り」を厳しく見てくる
- ローン残高のほうが売却価格より多くなり、「売りたくても売れない」状態になりがち
このように、出口（売却）がうまくいかず、ローンだけ残るリスクがあるということも、理由の一つのようです。
⑤ サブリース・家賃保証の“甘い言葉”の落とし穴
サブリースについてはご存じでしょうか。
サブリース契約の際に、不動産営業マンからの決まり文句は、「30年一括借り上げ」、「空室でも家賃保証」などです。
一見とても安心できそうに聞えますが、実際には
- 数年ごとに家賃を大きく下げられる条項が入っている
- オーナーに不利な条件で一方的に契約を変更・解除される
- 保証家賃が下がり、ローン返済に足りなくなる
といったトラブルが多く、国交省も注意喚起を出しているほどです。
シェアハウス投資で問題になった「かぼちゃの馬車」のように、家賃保証をエサにしたトラブル事例も有名です。
もちろんサブリース契約が絶対にダメというわけではないのですが、メリットとリスクをしっかり理解したうえで、契約するか否かを判断する必要がありそうです。
⑥ 営業トークが強く、「知識ゼロ」で買ってしまう人が多い
ワンルーム投資は、給与所得者（会社員、公務員など）や共働き高収入世帯をターゲットにしている場合が多い投資です。
このとき問題になるのは、
- 利回りやリスクの説明がざっくりしている
- 不利な条件（修繕費、家賃下落、将来の売却価格など）はあまり説明されない
- 収支シミュレーションが「都合のよい前提」で作られている
といった点です。
その結果、「よく分からないまま、なんとなく老後のためになるなら…と思って買った」
という人が多く、後から
- 毎月の持ち出しが想定より多い
- 売ろうとしてもローンが残る
- 他の投資ができなくなった
と後悔してしまうパターンが数多く報告されています。
ワンルームマンション投資はやめた方が良いの？
ここまでの理由だけを見ると「絶対やっちゃダメ」に聞こえますが、決してそんなことはありません。
専門家の記事では、
仕組みとリスクを正しく理解したうえで立地・価格・利回りをシビアに見極め、自分でも数字をチェックし続けられる人
にとっては一つの選択肢になりうる、という書き方もされています。
ただし、
- 「節税になりますよ」
- 「年金代わりになりますよ」
- 「頭金ゼロでOKですよ」
- 「家賃保証で安心ですよ」
といった表面的な甘い言葉だけを信じるのは絶対やめてください。
ワンルームマンション投資について、気になる方はこちらの記事も参考にしてください。
まとめ
「ワンルームマンション投資はやめておけ」と言われている理由は以下のとおりでした。
しかし、必ずしもやめておいた方が良いわけではありません。
リスクを知ったうえで、自ら対策を考え、コツコツ投資を続けていけることができる人には、とてもおすすめしている投資手法です。
もし、ワンルームマンション投資に少しでも興味があれば、お気軽にご連絡ください！
私の知り合いに投資用不動産を扱っている不動産会社がおり、少人数の説明会を開いているのですが、もしよければ一緒に参加しませんか？
売り込みというより「勉強会」に近い形で話してくれるかと思います。
もちろん参加したからといって購入をすすめられることもありませんし、「情報収集のつもり」で全然OKです。
「断りずらい」とか、「押し売りされた」などがあったら、私に言っていただければ、すぐにご対応させていただきます！