定年まであと30年ちょっと。
このまま今の貯金と年金だけで本当に足りるのだろうか…。
そんな不安がふと頭をよぎったのが、不動産投資に興味を持ったきっかけでした。
これまで投資なんて縁がないと思っていましたが、老後も安心して暮らすためには「今からの行動」が必要なのかもしれません。
この記事では、老後資金対策として不動産投資を検討し始めた私の視点から、基礎知識や気をつけるポイントを丁寧に紹介していきます。
ちなみに、「不動産投資のことを聞きたい」、「お部屋を探している」、「知人で不動産を探している人がいる」、「不動産関係ないけど世間話をしたい」などなど、お気軽に話しかけてください！
不動産投資とは？
不動産投資は、家・部屋・土地などを買って「貸す」「売る」ことで利益を得る投資手法です。
そして、利益を得る方法としては２種類があります。
私がこのブログでおすすめするのは、主にインカムゲイン（家賃収入）で儲けることですが、キャピタルゲインについても考慮する必要があります。
なぜ不動産投資をするのか
不動産投資を成功させるには、不動産投資を行う理由や目的を明確にする必要があります。
あなたはなぜ不動産投資をしたいのですか？
理由や目的は人それぞれですが、必ずその信念を持っていてください。
そしてそれが、投資スタイルに大きく影響してきます。
不動産投資をする理由を整理したいなら、この記事を参考にしてください。
代表的な投資の種類
不動産投資の中でも、様々な投資手法が存在します。
各投資手法には、それぞれのメリットデメリットが存在します。
それを理解したうえで、どの投資手法を試すのかを判断する必要があるのです。
区分マンション（ワンルームなど、1部屋から）
区分マンション投資とは、マンションの一室を購入し、お客さんに貸し出す投資手法です。
比較的少額で購入が可能なため、初心者の方が入門編として購入するケースが多いですね。
この投資手法のメリット・デメリットは以下のとおりです。
区分マンション投資に興味がある方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
一棟アパート・マンション
一棟アパート・マンション投資とは、建物まるごと1棟を買って賃貸に出し、家賃収入や売却益を狙う方法です。
各部屋の家賃があなたの収入になり、維持管理費や、借入金の返済に充てることができます。
比較的大金を要する投資ですので、初心者が購入に踏み切るにはなかなか難しいかもしれません。
メリット・デメリットは以下のとおりです。
もっと詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
一戸建て賃貸
一戸建て賃貸は、戸建て住宅を1軒まるごと購入し、お客様に貸し出し、家賃を得る方法です。
「庭つき」「駐車場あり」「上下階の音が気にならない」などの理由で、ファミリー層の需要が安定しています。
学校やスーパーが近い住宅地では、長く住んでもらえるケースが多く、退去・入れ替えの手間が少ないのも特徴です。
メリット・デメリットは以下のとおりです。
一戸建て投資が気になる方は、こちらの記事を参考にしてください。
※記事作成中
駐車場・コインパーキング
駐車場投資は、更地や小さな土地でも収益化できるシンプルな投資です。
月極駐車場は初期費用が小さく、安定収入を狙いやすいです。
一方、コインパーキング（時間貸し）は需要が強い立地なら売上が伸びます。
駅前などの土地は売り上げが上がりそうですね！
駐車場・コインパーキング投資に興味がある方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
※記事作成中
J-REIT
J-REIT（ジェイ・リート）は、不動産にみんなで出資して、その家賃収入などを投資家に分配する仕組みです。
日本の証券取引所に上場しているので、株のように売買できます。
メリット・デメリットは以下のとおりです。
JREITについて、興味がある方は、こちらの記事を参考にしてください。
※記事作成中
収入・支出について
収入
不動産投資の主な収入源は、「家賃収入：インカムゲイン」と「売却益：キャピタルゲイン」の2つです。
まず、家賃収入とは、所有している物件を貸し出すことで毎月得られる収入のことです。
これが安定的なキャッシュフローとなり、老後資金や副収入として期待されます。
一方、売却益とは、購入した物件を将来的に高く売却することで得られる利益です。
物件の立地や市場の動きによっては、大きな利益を得られることもあります。
その反面、立地等の選択を誤ってしまった場合は、大きく総をする場合もあります。
つまり、どちらもプラスになるような条件の物件を見つけることが、良い不動産の条件といえるでしょう。
支出
不動産投資に必要な主な支出は以下のとおりです。
主な支出項目をあげてみました。
購入時にかかる費用については、物件購入価格の10％~15％ほどを見ておきましょう。
また、購入後においても定期的にかかってくる費用があるため、資金繰りには注意が必要です。
詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。
※記事作成中
不動産投資のメリットとリスク
不動産投資全般において、メリットとリスクについて整理しておきます。
投資をするうえで、特にリスクを把握することは特に重要なことです。
不動産投資を始めるのであれば、まずはこちらの記事を必ずチェックしてください。
メリット
不動産投資のメリットは以下のとおりです。
不動産投資には多くのメリットがあります。
ただ、忘れないでいただきたいことがあります。
それは、投資を行う人の属性や状況、投資をする対象などによって変わってくるということです。
例えば、ワンルームマンション投資の節税効果について。
ワンルームマンション投資の節税効果は主に、不動産投資においての損益通算です。
損益通算は、所得が多い人（累進課税の税率が高い人）ほど、節税効果が大きいです。
逆に、所得が多くない人（累進課税の税率が低い人）ほど、節税効果が薄く、無駄になってしまいます。
よく、「節税効果が期待できる」とのうたい文句で営業をする不動産営業マンがいますが、それに騙されてはいけません。 半分本当で、半分嘘です！
このように、投資を行う人の属性や状況、投資対象によってメリットの恩恵を受けられるかが決まってくるので、よく考え、検討することが重要です。
リスク
メリットがある反面、リスクもつきものです。
不動産投資の主なリスクは以下のとおりです。
ただ、リスクにおいてもある程度であれば、回避することも可能です。
たとえば、空室リスク。
なぜ空室が起こるのでしょうか。
それは、需要がない地域の物件であることが理由の一つと考えられます。
つまり、需要のある地域の物件を購入することで、空室リスクは大幅に下げることができるのです。
不動産投資において、どのようなリスクがあるかを理解したうえで、回避できるものか否かを判断することが重要です。
失敗あるあると回避策
不動産投資における、失敗あるあるをご紹介します。
利回りだけで買ってしまう方を多く見受けます。
実際、利回りにも種類がありますし、実は利回りだけではもうけが出るか否を判断するには不十分です。
利回りはあくまで指標。
指標を加味したうえで、他の要因と掛け合わせて検討するのがベストです！
修繕費をおろそかにしてはいけません。
修繕費は築年数や構造、設備の種類など、ある程度の予想は購入前にわかります。
まずは、物件の予想される修繕費をリストアップすることから始めましょう。
意外とこういう方は多いです。
不動産投資は、「賃貸管理業」です。事業です。
管理会社がいるからと言って丸投げにするのは危険です。
知らない間に、建物管理について話が進んでいることも。
常に自分が主体だという意識をもって、不動産投資を行う必要があります。
不動産投資で本当に大切なのは、「買うとき」だけでなく「どう手放すか」を決めておくことです。
これがいわゆる出口戦略です。
いつまでに、どんな状態の物件を、誰に、いくらぐらいで売却したいのか。
ざっくりでもイメージしておくことで、購入時の価格やローン期間、修繕のかけ方、家賃設定などの判断がブレにくくなります。
出口を決めずにスタートすると、「売りたいときに売れない」「売却額がローン残高を下回る」といった失敗につながりやすくなります。
よくある質問（FAQ）
Q. いくらから始められますか？
A. ワンルームマンション投資なら頭金少額＋諸費用でスタートする人が多いです。フルローンが組める可能性もあります。
Q. 節税はできますか？
A. 損益通算、減価償却で課税所得が下がる場合はあります。ただし「節税だけ」を目的にしないことが重要です。
Q. 新築と中古どっち？
A. 一般に中古は利回り高め・修繕リスクあり。新築は修繕少なめ・利回り低め。どちらもメリットデメリットがあるため、ご自身に合った条件の物件を購入するべきだと感が考えます。
まとめ
不動産投資の基本について、ご説明しました。
貯金だけに頼る時代から、「お金に働いてもらう」時代へと変わりつつあります。
その中でも、不動産投資は家賃収入や売却益を通じて、老後資金や将来の安心につながる選択肢のひとつです。
本記事では、不動産投資の基本的な仕組み、代表的な投資方法、収入と支出の内訳、メリットとリスク、そしてよくある失敗とその回避策について整理しました。
大切なのは、「なんとなく良さそうだから」ではなく、自分の収入や家族構成、将来のライフプランに合わせて、リスクも含めて冷静に判断することです。
貯金だけでは不安だと感じた今こそ、不動産投資という選択が自分に合うかどうか、じっくり考えてみるきっかけにしていただけたら嬉しいです。